Doit-on craindre une perte de valeur immobilière lorsque des éoliennes sont construites à proximité de sa maison ? La crainte de la dépréciation est-elle fondée ?
Plusieurs études indépendantes sur l’impact immobilier des éoliennes ont été menées à travers le monde.
Si la plupart de ces études ont été réalisées sur des échantillons de transactions immobilières assez vastes, et si on peut dès lors penser qu’elle reflètent assez fidèlement la réalité, elles sont néanmoins assez rares. Et on peut comprendre pourquoi : ces études doivent idéalement démarrer avant l’annonce du projet éolien, relever les transactions tout au long du développement du projet, observer le marché pendant la phase de construction, et après la construction. En d’autres termes, elles s’étalent sur une période minimale de 10, voire 12 ans. Or peu d’études sont commandées pour des périodes aussi longues.
Parmi les études existantes, toutes, ou presque, arrivent aux mêmes conclusions : l’arrivée d’éoliennes a peu ou pas d’impact sur les valeurs immobilières. Tout au plus ont-elles un effet dépréciateur passager pendant la phase de construction, au moment où la présence de grues surdimensionnées, le va-et-vient de convois exceptionnels, pourraient donner des craintes à tout investisseur immobilier.
Les chercheurs ne peuvent toutefois exclure qu’avec la densification du parc éolien et la multiplication des turbines dans nos paysages, les conclusions d’hier ne soient plus celles d’aujourd’hui, et qu’un effet dépréciateur apparaisse, alors qu’il était inexistant il y a quelques années encore. Mais ils constatent que, dans l’échantillon de transactions analysé, les impacts négatifs sont trop faibles ou trop rares pour être statistiquement quantifiables. S’il devait y avoir un effet dépréciateur, il serait limité dans le temps, d’après les chercheurs.
Des valeurs immobilières moins volatiles qu’il n’y paraît
La valeur d’un bien immobilier est déterminée par deux types de critères :
- les critères objectifs : surface du terrain, surface habitable, nombre de pièces, localisation, état du bien, présence d’un jardin, d’un garage, degré d’isolation, confort thermique, etc.
- les critères subjectifs : esthétique du bien, impression personnelle, intérêt de l’acquéreur lié au quartier, ou à la région.
A ces critères s’ajoute l’état du marché local de l’immobilier pour établir la valeur du bien en rapport avec les biens comparables avoisinants.
La construction d’éoliennes dans l’environnement du bien n’aura, selon toute logique, qu’un impact limité sur les critères de valorisation objectifs du bien. Si impact il y a, il jouera essentiellement sur les éléments subjectifs de l’appréciation, et devra être évalué au cas par cas, car la distance à l’habitat, le nombre d’éoliennes, l’impact acoustique et la qualité du paysage peuvent considérablement influer sur cette appréciation. Certains considèrent même la présence d’éoliennes comme un « plus » pour l’environnement.
Un impact difficile à cerner
Etablir un lien entre le prix d’une transaction et un facteur isolé (ici la présence d’éoliennes) est à la fois complexe et risqué. L’étude doit non seulement porter sur un échantillon de transactions assez vaste, mais le prix des ventes doit clairement établir un lien avec l’arrivée prochaine d’éoliennes ou leur présence à proximité. Une baisse des prix immobiliers observée dans un périmètre limité peut s’expliquer, entre autres, par des nuisances sensiblement accrues (trafic routier plus dense) ou par l’appauvrissement des moyens de communication (suppression d’une gare de chemin de fer, par ex.).
Nous avons contacté trois agences immobilières établies à Fernelmont, en Belgique, dans une région où la densité du parc éolien est particulièrement élevée. Aucun des agents immobiliers contactés n’a relaté d’impact sur les prix de vente lié à l’annonce ou à la présence d’éoliennes. Les facteurs les plus déterminants au niveau du prix restent les critères objectifs énumérés ci-dessus : surface du terrain, localisation, nombre de pièces, etc.
Aux Etats-Unis, dans l’Etat de Massachusetts, une étude a été réalisée en 2016 par Ben Hoen, un chercheur du Lawrence Berkeley National Laboratory.
L’étude portait sur un échantillon de 122 000 transactions de vente conclues entre 1998 et 2012, dans un rayon de 16 km autour d’une quarantaine d’éoliennes se trouvant à proximité d’une zone à forte densité de population.
Ben Hoen conclut à l’absence d’impact lié exclusivement aux éoliennes sur le niveau de prix de vente des maisons à proximité des turbines. Par contre, l’étude a mis en évidence une dévalorisation relative des valeurs immobilières lorsque de nouvelles infrastructures telles qu’une grand route, ou une ligne à haute tension sont construites dans le voisinage.
Les éoliennes sont-elles mal perçues ?
En réponse à cette question, des perceptions contradictoires s’opposent.
D’un côté, les sondages sont clairs : 80% des Français ont une « bonne image » de l’éolien (Harris Interactive, octobre 2018), en particulier ceux qui vivent à proximité d’une éolienne.
En mars 2018, ils étaient même 84% à être favorables à l’éolien selon BVA-Foncia-La Dépêche du Midi.
Par ailleurs, de nombreux mouvements opposés à l’éolien existent, et peuvent amener à penser le contraire. Il n’est pas rare de voir érigés dans nos campagnes des panneaux exprimant la colère des riverains à l’égard des projets éoliens. De nombreux projets font l’objet de pétitions qui récoltent souvent des centaines de signatures. Mais, d’après les sondages, les opposants sont souvent des groupes non-représentatifs qui masquent la majorité silencieuse de la population.
Au fil des ans, l’intensification des phénomènes climatiques et une meilleure prise de conscience de l’urgence climatique mènent à la conclusion que l’acceptation sociale de l’éolien s’améliore. Le nombre de citoyens qui demandent de leurs élus locaux des mesures plus concrètes en faveur de l’environnement, et une politique plus volontariste, ne fait également que grossir.
Mais les recours au Conseil d’Etat sont toujours aussi nombreux et l’opposition ne faiblit pas, en particulier dans les régions où le patrimoine culturel et la qualité des paysages sont remarquables.
Et le marché français ?
En 2010, une étude globale a été menée par l’association Climat Energie Environnement dans le Nord Pas-de-Calais. L’enquête a porté sur 10 000 transactions analysées à travers 116 communes, dans un rayon de 5 km autour de cinq parcs éoliens. Les données ont commencé à être récoltées 3 ans avant la construction, au cours de l’exécution du chantier (1 an), et tout au long des 3 ans qui ont suivi la mise en service.
Dans les communes proches des éoliennes, aucune relation n’a pu être établie entre la présence visuelle des éoliennes et une baisse de valeur éventuelle, ou une baisse du nombre de demandes de permis. Après la mise en service des éoliennes, une dizaine de maisons a été vendue chaque année dans un rayon de 2 km. La valeur moyenne des transactions de vente n’a connu aucun infléchissement particulier.
Pourtant, de nombreuses messages d’opposants à l’éolien font état de pertes de valeur de 20%, voire 30%. Ces chiffres sont bien ancrés dans l’esprit de nombreux citoyens, tant le message a été répété et diffusé à grande échelle. Mais de tels chiffres sont en contradiction avec l’indice ERA-KUL, une enquête immobilière réalisée par la Koninklijke Universiteit Leuven (Belgique). Cette étude a révélé qu’à moins de 500 mètres d’une éolienne, une dévalorisation de 3,5% était possible ; à moins de 2 km, de 2,66% ; et qu’au-delà de 3 km, l’effet était négligeable.
Conclusions
La crainte d’une dépréciation généralisée de l’immobilier liée à la présence d’éoliennes n’est donc pas démontrée par les études menées à travers le monde.
Si impact il y a, l’effet dépréciateur est limité à la fois dans le temps, dans l’espace, et en intensité.
A l’inverse, les communautés locales qui bénéficient de retombées économiques de l’éolien disposent de nouveaux moyens pour créer ou améliorer les services collectifs locaux, ce qui peut entraîner une hausse de la valeur immobilière de certains biens.
Toutefois, en amont de tout projet, il reste indispensable d’organiser une concertation avec les riverains pour favoriser la bonne acceptation du projet éolien, afin d’expliquer le choix du site, de communiquer sur les coûts et bénéfices apportés à la collectivité dans son ensemble, d’objectiver au mieux les inconvénients et les avantages de ce mode de production d’électricité décentralisée,.
Pour aller plus loin :
- Association Climat Energie Environnement, « Evaluation de l’Impact de l’Energie Eolienne sur les Biens Immobiliers- Contexte du Nord-Pas de Calais », mai 2010.
- Ernest Orlando Lawrence Berkeley National Laboratory, “The impacts of Wind Power Projects on Residential Property Values in the United States”, USA, 2009. Cette étude a porté sur l’analyse de 7 500 transactions de vente de maisons, localisées autour de 24 parcs éoliens terrestres dans 9 États différents
- Gone with the wind : valuing the local impacts of wind turbines through house prices, Stephen Gibbonsab, 2013, disponible sur : eprints.lse.ac.uk/58422/
- Étude sur l’acceptabilité de l’éolien, IFOP et France Énergie Éolienne, 2016, disponible sur : fee.asso.fr/actu/etude-ifop-2016-lacceptabilite-de-leolien/
- Incidences éventuelles de l’installation d’éoliennes sur le marché immobilier en Brabant Wallon, 2010, Fédération Royale du Notariat Belge.
L’étude réalisée pour le gouvernement wallon est introuvable. Il n’en reste qu’un résumé fait pour la fédération des notaires belges, qui précise que ce n’est pas une étude chiffrée.
Merci de me procurer en réponse les références qui me permettraient d’accéder à l’étude « Incidences éventuelles de l’installation d’éoliennes sur le marché immobilier en Brabant Wallon, 2010, Fédération Royale du Notariat Belge. »
Bonjour, j’ai regardé toutes les études que vous citez et d’autres (sauf Notariat belge 2010 qui est introuvable bien qu’elle soit fréquemment citée-Merci de m’en donner les références éventuelles). Il est assez remarquable que les conclusions de la totalité d’entre elles sont très différentes, voire inverses du résumé que vous en faites. En particulier ces études révèlent, en creux, que si vous vous avez une maison de caractère résidentiel à moins de deux kilomètres d’une éolienne, que vous n’êtes pas dans une région au marché immobilier tendu, que vous ne vous placez pas dans une période où l’immobilier ne monte… Lire plus »
Pour qu’une maison soit soumise aux « nuisances » des éoliennes et « perde » de la valeur, elle n’est pas en ville.
Cette situation lui fera perdre irrémédiablement de la valeur parce que c’est une situation non compatible avec la trajectoire à adopter si on veut vraiment résoudre le problème de la pollution et lutter contre le réchauffement climatique.
Pour ceux qui ne supportent pas TFMoins, Envoyé Spécial sur France 2 est assez affligeant : https://youtu.be/epOpSPEgEfA
Votre article ne tient pas compte de deux facteurs : 1) la distance : les éoliennes sont rarement près des habitations et donc il est vrai que sur l’ensemble des transactions immobilières d’un pays leur influence est faible. Mais pour les habitations impactées (éoliennes à moins de 1 km) la décote est réelle. 2) La réalité des décisions de justice; depuis 2013 celles-ci, sans être vraiment très nombreuses vont toutes dans le même sens; Notamment les réductions de prix ou les annulations de vente frappant les vendeurs qui avaient omis de signaler un projet éolien proche du bien vendu; ceci… Lire plus »
C’est incroyable d’écrire des choses pareils. On comprend mieux le fondement de cet article quand on voit les fonctions que vous exercez. Mais comment peut-on dire affirmer des choses pareil, sauf a défendre son gagne pain ? C’est une question de logique simple – pas besoin de faire des études supérieurs. Vous avez le choix entre vous installer dans une zone rurale ou un village rurale encore naturel, ou au pied d’éoliennes de 210 m de haut? Qu’allez vous faire ? Ou plutôt, pour quelle maison êtes vous prêts à payer plus cher ? Je me le demande bien, la… Lire plus »
Une détérioration de l’environnement impacte elle la valeur d’un bien ? Poser la question, c’est y répondre.
Entre deux maisons identiques, l’une avec bruit, clignotement et mouvement d’éoliennes et l’autre sans…La réponse est facile.
Les éoliennes ne font pas de bruit. Tu peux le vérifier toi-même. Je parle des grandes machines dans les champs. Pas de ces petites merdouilles d’éoliennes de pignon que certains te vendent et qui font vibrer la maison.
Quant au clignotement, la nuit, il ne gêne que les rares astronomes, qui n’hésitent pas à se déplacer pour trouver un bon site d’observation.
Donc, elles ne font pas de bruit, leur clignotement ne gène que des astronomes puisqu’il n’y a pas d’habitation proche et je suis certaine qu’on les voit à peine: . Le mouvement de leurs pales s’associe bien au mouvement des branches des arbres. Bref, les riverains sont des sots.
De toute façon, ils ne sont pas bien nombreux….dommages collatéraux sans importance.
Le clignotement nocturne se voit à 40 kilomètres. Avez vous déjà vu une éolienne?
Bien sur que si les éoliennes comme vous les appelez « dans les champs » font du bruit, et parfois ça pourrait être trop. Les industriels le savent dès les études puisqu’on les oblige à effectuer des simulations et pour répondre aux normes de bruit Françaises sont obligés de prévoir un plan de bridage de leurs engins, donc de perdre de l’énergie/argent. Donc les autoriser à mettre le pied de ces moulins géants à seulement 501 m des habitations, avec la technologie actuelle, est clairement trop près, c’est en plus un gâchis de ressources minières. Regardez les dossiers qu’ils déposent en préfecture,… Lire plus »
https://allemagne-energies.com/2019/03/18/la-valeur-de-limmobilier-dhabitation-reduite-par-limplantation-voisine-dun-parc-eolien/
même les allemands le disent !
Evidemment les éoliennes font du bruit par gros temps. Elles en font même de plus en plus puisque les régime de bridage de plus en plus sophistiqués permettent, en principe, de se caler sur une portion de temps de plus en plus grande au maximum de la norme. Et dans les faits personne ne peut fournir la preuve des dépassements autorisés par le décret du xxxxxx du type +3db (doublement) pendant une heure consécutive (mais combien de fois par jour?)
Très bonne analyse du sujet et conclusion assez éloquente : 1/ relier la hausse ou la baisse de l’immobilier à un seul et unique paramètre est déjà en soi assez ubuesque, 2/ il est bon de savoir replacer les vrais questions prioritaires que tout à chacun se pose avant d’acheter un bien, et en particulier les services collectifs offerts sur la commune d’implantation (services scolaires, infrastructures municipales à disposition des riverains…)
Justement, ces maisons sont déjà pénalisées par la perte des services et des commerces en zone rurale. Avec les éoliennes, c’est double peine.
Tous les agents immobiliers connaissent les 3 conditions optimales pour vendre un bien immobilier à un bon prix: 1, l’emplacement.2, l’emplacement et 3, l’emplacement.
Quand l’emplacement est dégradé…la vente est plus compliquée.
Et bien Robert, vous ne feriez pas un très bon agent immobilier… Heureusement que la vente ne se fait pas que sur ce seul critère, sinon tous les habitants d’un même quartier vendrait leur maison au même prix par exemple ! (NB : Par ailleurs, quand vous dites « emplacement », il conviendrait de préciser emplacement par rapport à quoi ? Aux dessertes routières ou ferroviaires, aux commerces, aux écoles, aux zones artisanales, aux centres bourgs…. tout le monde n’a pas les mêmes priorités. Tout comme vous je suppose, je connais des gens qui vont rechercher un « emplacement » proche du centre-ville quand… Lire plus »
Effectivement, il y a un prix moyen par quartier, par ville. Ce prix moyen est basé sur l’environnement et les services autour de la maison. Vue sur mer ou vue sur parking… ça change la donne.
Ce prix restera -t-il le même avec des éoliennes en vue ? L’existence seule d’un projet éolien est déjà un argument pour négocier le prix d’un bien à la baisse.
C’est la vraie vie, même si c’est dérangeant.
C’est évident et ça tombe sous le sens… les éoliennes présentent des nuisances quand elles sont à moins de 2-3km. Ne serait-ce que visuelles quand il commence en y a avoir tout autour d’un village et qu’on commence à densifier les parcs installés. Les retombées économiques locales sont très faibles (et souvent compensées par des baisses de subventions par ailleurs). Jamais une population n’a fortement augmentée dans un endroit après l’installation de 50 éoliennes… on n’a pas re-ouvert d’écoles, de commerces pérennes… arrêtez de délirer. Mais vous prenez la même maison, dans le même environnement, tout pareil… elles ont donc… Lire plus »
Merci pour cet article très intéressant et utile qui coupe les ailes aux fake news propagées par les lobbies anti-éoliens.
Un article qui tente de rassurer, mais qui ne reflète que l’intérêt des promoteurs.
Si ce que vous dites est vrai, pourquoi un taux de recours de 70 % contre les éoliennes ?
C’est la seule EnR qui souffre d’un telle opposition. Pourrait-on entrer dans une ère d’écoute ? les gens ne veulent pas d’éoliennes, alors passons au solaire. Personne ne s’en plaint, et ça nous coûte moins cher.
« Personne ne s’en plaint, et ça nous coûte moins cher. » vous devriez regarder la ligne CSPE sur votre facture.
C’est comme demander l’avis de Monsanto sur le glyphosate ! Vous défendez votre fond de commerce, vous n’êtes pas indépendant !
Sauf que l’article repose sur une multitude d’études objectives qui tirent des conclusions auxquelles tout citoyen avisé arrivera. La conclusion avec le glyphosate est assez douteuse car, pour autant que je sache, les éoliennes ne sont pas à l’origine de multiples cancers, et n’ont encore jamais amené les tribunaux à dédommager des citoyens à coups de milliards.
Etudes objective ? Je serais très intéressé de connaitre une étude objective concernant l’impact des éoliennes (une étude qui ne soit pas directement ou indirectement financée par les promoteurs éoliens dont vous faites partie. Venez en France dans l’Aude par exemple et demandez à des agences immobilières ce quelles en pensent lorsque les biens sont devenus invendables…
Cela étant, lorsque les éoliennes ne sont pas visibles, ou que les habitants impactés ont été achetés, il n’y a effectivement que peu de raisons de se plaindre.
Pas à coup de milliards, on parle de maisons de campagne. Souvent le seul patrimoine des riverains.
Je vous invite à regarder l’impact des éoliennes sur des élévages debovins en bretagne.
Documentaire sur TF1.
Les eleveurs portent plainte contre l’état.
Ah, si TF1 le dit, c’est que c’est sûrement vrai ! Pour autant que je sache, la conduite de troupeaux bovins est très complexe et intègre une multitude de paramètres. Dire que les éoliennes sont seules responsables de certains problèmes rencontrés sur des fermes est un raccourci un peu rapide. Des interactions sont probablement possibles, bien sûr, mais il y a aussi bien d’autres sources potentielles. Si vous avez déjà été travaillé avec des agriculteurs ou mis les pieds dans une salle de traite, vous saurez qu’une simple mise à la terre mal placée des appareils de traite peut stresser… Lire plus »
Je souhaite que vous ayez raison, mais l’électricité statique dans le sillage des éoliennes, les infrasons, … sont à prendre en compte mais pas présentés dans les dossiers de promoteurs (on ne mesure pas ce que l’on n’a pas envie de trouver). Il y a effectivement plusieurs élevages qui ont entamés des procédures, plusieurs cas de leucémies infantines sont étudiés dans un village entouré d’éoliennes. Dans les Hauts de France, plusieurs dizaines de particuliers s’apprêtent à porter plainte pour troubles / syndrome éolien… il risque d’y avoir un scandale sanitaire dans quelques années, mais je vous rassure, on ne trouvera… Lire plus »
L’article ne repose que sur certaines études qui, sans surprise, concluent à l’absence d’impact. Si votre volonté avait été d’être objectif et exhaustif, vous auriez aussi mentionné d’autres études, tout aussi sérieuses, qui, elles, concluent à un impact loin d’être aussi négligeable que vous le prétendez. Exemples: étude « Gone with the wind: valuing the local impacts of wind turbines through house prices », de Stephen Gibbons, professeur à la London School of Economics, parue en 2015; ou encore l’étude « Local Cost for Global Benefit: The Case of Wind Turbines », de multiples auteurs de la RUB (Rurh Universität Bochum) et du RWI… Lire plus »